西南交通大学《投资风险管理学》课程论文题目：惠华房产开发公司投资风险分析学生姓名：学号：专业：教学点：摘要：房地产行业作为我国支柱产业之一，近年来发展较快。多数房地产公司为了自身的发展进行大量的投资，然而投资涉及的因素较多，极有可能会产生多种风险，需要采取措施以降低风险。因此本文以惠华房产开发公司为例，分析其投资项目中存在的风险，且提出相应的解决措施。关键词：惠华房产开发公司：投资风险：合理投资一、企业投资项目情况在2020年，惠华房产开发公司明确规划所在城市市每人居住面积35平方米，城市人口总和390万人到现在460万人。根据总人口推算，居住城市人口快速增加，人均新建住宅面积有较大发展空间。此外，此城市距离港，澳城市仅需车程2小时内，目前，部分港澳居民投资眼光转向大陆。此城市商品房，高级别墅更容易受到部分港澳人士青睐。第三，由于大部分海外企业代理公司建立年年递增，则公司需办理优秀员工安置住房。第四，居住此市居民收入水平提高，生活品质也在不断提升，此类用户是该公司潜在顾客。以上原因列出投资目标：2016年3月，向该城市区级政府借款1000元资金作为办公费用，并开始准备工作。2016年10月5日该市市级政府划分土地与外商投资企业贸易合作，签订第一例以外商投资企业建筑新村协议，并在12月动工建立。此后将房产划成三份，平均分给外商出售，拆迁居民安置房，商品房出售。二、投资项目存在的主要风险分析(一)资金风险房地产兑换现金会受到市场一定因素价格变化带来损失称为房地产投资变现风险！。房地产特点是：销售时期长短，价值大小会成为变现能力强弱因素。一般情况下，投资种类变现顺序如下：现金，支票，存款，债券，房地产。但是主要决定房地产投资风险条件是：净现今流量，市场行情走向，黄金地段，房地产施工程度，房产价值。第一、税率变化风险在相关房地产投资，开发，经营中出现资金税率发生改变，将影响房地产开发商品，运行成本，公司带来效应发生改变，该变化叫做房地产税率变化。税率变化则代表我国，各级区域财务制度发生改变，一旦发生改变，则对国家，区域政府财务制度受到影响，所以要将税率风险降到最低，避免严重后果。第二、融资风险融资条件因素方法以及应对办法改变将影响房地产生产与经营者收益成果多少，此变化称为融资条件因素。资金运作主要特征有：非自有资金比重程度，抵押贷款数额，资金运作时间长短，资金运用量大小构成是否决定是资金密集型商品。外部资金起着重要条件，会影响产地产公司能否正常运行带来收益，同时投资着者与非自有资金联系紧密相关。】吴卫星，高申玮.房产投资挤出了哪些家庭的风险资产投资？).东南大学学报（哲学社会科学版)，2016,18(04)56-66+147.(二)房地产市场风险任何市场是不断变化的，不稳定的，而且是相对的。但在房地产行业中，房价不仅受到供求关系约束，而且市场环境与市场现状两者影响2。房地产市场风险如下：房地产价格起伏影响风险大小：竞争对手变化，项目开发所带来的市场竞争力：房子投资人士出售，租赁时碰上不良买家，租房者。(三)投资方式的风险房子投资方式如：基本建设，楼盘购买，合作开发与购买股权。投资方法不相同那么获得收益也将有所区别，承受风险也有不同。首先，基本建设式要求开发房地产市场前，要按照建筑规章制度进行报建，建立自身房地产项目也是房地产项目建设重要方式。其次，楼宇购买式要求投资者购买楼盘有一定限制，只能在目前构建完整房地产楼盘中进行选择，无权按照投资者所要楼盘格局与风格购买，未构建楼盘中存在大量购买风险。另外，股权开发式要求投资者有资质好，实力高，资源丰富为条件与开发商合作洽淡，但不并具有开发资质与有关房地产经营许可。以上合作是建立合作投资，合作洽谈并通过合作协议进行投资，是房地产开发项目重要伙伴。最后股权投资者要求股权投资者不管是企业还是个人，在对企业股权，货币，无形资产，其他资产进行购买并投资企业作为股权收益。投资者，向关联公司之间存在对房地产公司产生一定风险，所以在投资人士是间接进行购买拥有房地产权利。三、降低项目风险的措施(一)投资决策阶段风险防范在房地产投资项目中风险较高为投资决策时期，如政策，房地产市场等各项风险把控程度，要有优秀人才培训团队与人才储备队伍确立，对其进行研究价值性，加大市场发展与市场变化趋势预备与研究，掌握该项目影响投资政治，经济，社会大环境中所带的影响与波及程度，构建房地产组织与信心部系统，加强合作保险公司对房地产风险预判以及防护措施，保障投资金万无一失，房地产商户要落实加强房地产风险警报，随时关心房地产市场变化，了解房地产投资者现状需求，采用理性价格举措，从而积极应对市场动态，预防价格风险。(二)房地产市场的风险分析房地产投资要全面对房地产行业进行判断，主要影响房地产行业市场宏观因素深层研究，依据我国以及各地区经济水平特征，来确保该城市经济水平趋势处于上升还是下降趋势。其中研究程序中需要数据有：我国与其他地方GDP数值，增长数度，人均GDP,人口规模，人口结构，居民收入水平，居民就业，产业结构，政治稳定，投资规模程度比例等。投资者深入研讨选择特定开发区域发展水平与城市建设情况。如：铁路，公路，机场等基础交通建设情况都在考虑之中，水，电，气市政基础设施构建程度，供给能力水平，该市劳动能力，该市原材料总量情况都应在考查之中，而且不同城市之间存在矛盾以及市场经济现状也各有不同，应具体情况具体分析。不能否认是各个城市都有适合本城市发展积极条件，但不是将任何其他城市优势适用于本城市房地产卖点，开发商需要有理性头脑辨别划分市场，目标确立，优势升级。创新道路风险大，困难多，但具有教育性，普遍性。当今房地产行业2刘青青.不确定投资在房地产开发中的应用D].山东科技大学，2018.