/专题报道/开发城市综合体存在办单文/晁钢令我就自己一些体会谈一些想法。第一个问题，城市综合体这两个意思。但是我认为这两个概念它的中心含义是一样的，这个东西现在很时跑，很多文章包括开发商招商书里面经常会就是要强调在我门城市发展和房产开发中间的一种生态平衡。见到。这个东西很早就提出来了，我也查了一下有关地方的解因为这种生态平衡，可以有利于我们整个城市功能的均衡发释，像商务楼，宾馆，商店，餐饮包括一些休闲服务场所，你展。确实，现在在我们城市开发和发展中间，我们出现过一些只要具备其中三项组合我们就称其为城市综合体。我这里主要城市功倦发展不均衡的现象。前几个星期我刚完成一个报告，说的问题是什么？我个人的想法，城市综合体的提出体现了我关于我们浦东新区城市功能配套发展，这里面我也提醒各位房们现在的城市规戈划和房地产开发中间的一种新的观念。这个新产开发商，在我门们浦东开发过程中间，现在它面临一个新的功观念主要体现在什么地方？越来越强调在城市发展中间的生态能调整的问题。原因在哪甲？浦东新区当时开发的时侯主要以平衡，它也强湖在城市的区域发展中间的生态平衡。这也是在开发区的趋势存在的，所以它主要是以产业功能的发展作为主我们这20多年以来，我们各大城市在开发和发展过程中间所面要的目标，所以我们形成了金桥开发区，外高桥开发区等等，临的一些问题所引起的。就是由于我们在前20多年的开发过而这些开发区的发展由于以产业发展为主导，很忽路城市综合程中间很多地方在土地居住和房产开发中间过于注重它的短期功能规划，从而导致了目前在浦东整个发展过程中间出现了很功效忽路他的长期发展，导致了我们在城市发展中间和区域发多城市功能的缺失。我们陆家嘴的白领找不到吃饭的地方，张展中问出现很多问题。中问最主要的问题是由于相互之问的功江的商务人士找不到接待客人的地方和娱乐的地方。像这样一能不匹配，导致了我们的市场失衡，导致了一些地区的功能失些情况它的产生造成了我们现在必须要补这个课。当然，我们衡，导致一些商业房产效应的下降，也导致了我门很多居民、现在在新的城市功能开发中间，像这些遗憾我们认为不应该存市民、游客，包括办公楼的工作人员在消费方面的不便。这些在。我们的城市现在在不断扩张，上海“十二五”规划在郊区现象我们现在仍然存在，所以我今天在这里，在我们有很多专有三个新城，有松江还有我们的奉贤南桥，这些新城开发将来业人士，地产开发商聚会的场所谈一点我个人的想法。按照中小城市规模进行开发的，这些城市的开发能够形成现代第二个问题，从我的理解上，从我现在看到关于城市综合化城市，必然要有一个有影响力的城市综合体，能够成为他这体的一些文章中间，它好象主要有两个层次的概念，一个层次个城市的地标。这些应该是我门尤为关注的。的概念比较小，往往指单体的房产开发项目，比如说我们有的第三个间题，我认为，城市综合体的概念也有利于我们房把一个购物中心，把一个比较大的房产开发项目，有的人就称地产开发项目的迅速见效。有些房产项目为什么它不能见效，为城市综合体，因为它里面包含了一些比较多的综合功能。另很重要的一点，就是它的功能配套不齐，你开发的商业项目结外一个说法是从城市整个发展角度考虑的，在一个城市中间，果它没有商务楼支撑，结果商业项目开发出来缺乏商务，居某些区域中间，它的商业、商务住宅、交通以及其他功能如何民、商务、旅客、游客这些人群它必然要有一定的功能设施配相匹配，而构成这些区域中间的功能配套，对于这些形成功能套才能集聚，否则他不可能集聚。所以，在这种情况下，城市配套方面的规划和建设也有人称之为城市综合体。在我看来有综合体的观念进人会使你的商业地产项目也可以形成，这在我12上海商业1994-2011 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http://www.cnki.net/专题报道/们上海有好多这样的正面例子和反面例子。徐家汇、新天地一没有。哪些东西可以做，哪些东西不可以做是由法规来规定带都涉及到很成熟的城市综合体的形象，所以它的商业效应相的。当好。相反上海的虹口区商业为什么老是上不去，商务效应不根据这些问题我简单提几点建议。好，居民大量迁走。松江新城那么多商业地产为什么长期得不第一，从政府角度讲必须规划先行，各个地方政府城市到收益，没有人气，它也是因为没有商务，没有商务人士的集交在你手里管理，你要对子孙后代负责，所以必须重视规划先聚。所以这些问题都是我们必须要注意的。行，要重视城市综合体的建设，对这些地方的建设在有可能的所以，我们讲城市综合体的思想不仅在我们规划部门要情况下采取大面积的主力开发或者是委托单一的开发商，经过有，我们商业地产开发商也应该有。我们发现现在存在几个问招标，确实有能力的开发商让他们大力开发。这个大面积开发题。第一，房地产开发项目缺乏规模，现在我们很多房地产开我举两个例子，大家知道上海的新天地。是从石库门的改造开发项目都是零星的土地批租，单栋楼的建筑，作为开发商讲根始的，它现在已经形成了很典型的城市综合体，有高档公寓，本没有整体概念，他只知道开发完这栋楼，忽路了开发这栋楼有购物天地。这一块成为上海新据起的一个地标，那个地方是中周边的规划如何配套，所以地方政府作为地产项目的分散开上海最为高档的城市综合体。而这块地方它一共有52公顷。发导致了我们很多地方形不成真正意义上的城市综合体。我门同样，在重庆比它更大，130公顷，也是由一个开发商整体规有些地方做的好的他们就发展的很好。第二个问题，我们现在划，现在形成了相当好的效应。像这些地区，政府可以下决出现四重四轻，1、重主体功能忽略配套功能，有的开发商做商心，让有实力开发商整体规划，滚动开发，我认为是一个很不务楼就做商务楼，忽路了配套功能的重要性。2、重建筑设计轻错的想法。我们可以找几个有实力的开发商做，这样可以迅速交通设计，人从哪里来去哪里，周边的交通配套不完善。在这形成综合效应。这个地区很快就可以成为一个城市的地标。个时侯，在做整体规划的时侯对交通和未来发展的区域规划都第二，我门以为对开发商而言，你要有城市综合体的规划没有联动起来考虑。3、重物质满足轻精神满足，这个地区开发思想，换句话讲，你章到的地产开发项目，房产开发项目你不只注重物质上怎么让顾客得到满足，从精神上讲怎么得到愉悦要把他看成是一个单一项目，必须要符合所在区域周边一些功和满意，所以它的文化效应，环境效应没有很好地考虑，有没倦，要综合考察，让你的房产项目能够和周边功能很好地参与有考虑到你会吸引哪些人来住在这里，哪些人到这里办公，哪配套，而且对周边功能进一步配套提出合理化建议，你要为城些人在这里生活，这些生活在这里的人他们从精神的需求上仙市发展提出你自己的真知灼见，你这样一种做法会得到政府部希望得到哪些满足，这些问题我们的房地产开发商和规划有没门的首肯，而且确实你的房产项目有了你这样的建议，而且实有进行考虑。4，重经济效益轻社会效益。这个我不展开了。施这个建议会使你的房产项目得到很良性的发展。包括里面的四重四轻在我们城市商业和商务发展中间我认为是很重要的问交通动线，包括车行、人行，这方面的思考都要规战划在内。题，也是我们经常会产生的问题。第三个问题我们认为我们的老城区结合新城区的开发，按说句老实话，我也参加过好多房产项目的评比，包括很多顺城市综合体的要求调整结构，完善配套。政府部门要有这个国外的房产项目他们来我们也去参加评比，从我个人角度很关思想，对老城区房产项目开发一定要放在如何保持生态平衡，注这个，我就看是不是有我刚才讲的四重四轻的问题，如果有如何形成良性城市综合体思想考虑，规划你的房产开发项目，的话，我不会感到满意，这是一个很重要的问题。我门新的项目建设也应该注意到这个问题。现在我们有些地区还有一个问题，我们现在在城市综合体建设中，对新的城和三号线的地铁线建成了空中的步行走廊，这个思想符合了如市综合体建筑十分关注，但是忽略老的城市综合体的改造，实何把交通和商业之间建设联系的城市综合体的思想。尽管走廊际上有的地方形成了它的商务区域，商业区域，但是我们发现建设要花成本，但是体现了这样一个思想，这条走廊我认为还没有在以前建筑中考虑，这些地方实际上也是需要改造的，在不够，将来要在我们整个城市建立上海的步行系统，房地产开新的地方进行改造的过程中我们又对城市综合生态平衡考虑多发商不考虑这个问题不行。少，这个往往很多就不能像新的综合体开发那么重视，这个间第四个问题，维护城市生态平衡的法规和政策，保证它严面更加重要，做的好的话他的成本会更低。格执行。这要提到我们的议事日程上来。我想通过有关同志向最后一个对城市房地立开发我们从政府角度，也缺乏维护政府部门提出这样的建议，希望对城市房地产开发的时候应当城市生态平衡必要的法规和政策，这在国外很多国家对城市发建立一些维持整个城市生态平衡的相应法规政策，这是必须要展中间一些房产项目和地产项目的开发他们有相应的法规和政做的事情。策保证生态平衡。但是我们这方面的法规政策很少，甚至几平(作者系上海财经大学教授)上海商业131994-2011 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http://www.cnki.net