文献综述摘要廉租房问题是我国政府为解决低收入家庭的住房问题实施的一种社会保障政策，对于创建和谐社会具有重要意义。因此，对廉租房问题进行深入研究，健全相应的法律制度，使廉租房管理和运作更加完善，提供充足的廉租房房源，拓宽廉租房的供应面，对保障人民群众的居住权利，和缓解社会分配不公的矛盾，具有重大意义。本文以广州为例，探讨了广州目前廉租住房建设的政策背景及建设现状，并分析了由于资金问题、规划问题和管理体制等原因导致的廉租户住房保障失利的现象。同时采用问卷调查、深入访谈等方法对广州典型廉租住房社区居民的居住情况进行了实证调查研究。结合笔者对相关管理部门和廉租房社区的实地走访，试图提出完善的途径，从而对广州市发展廉租房政策进行一些积极的探索。关键词：广州市；廉租房：管理服务一、前言我国住房领域市场化运行以后，低收入群体住房问题日益凸显，已经引起社会和政府的广泛关注和重视。各地政府逐渐将廉租房制度作为住房保障制度的重中之重，但是各地对廉租房制度都缺乏系统的研究，也都在对廉租房制度的构建和运行进行积极的摸索。广州虽然走在廉租房制度发展的前列，但也难免遇到各种共同和特有的问题。因此，本文一方面希望在有限的范围内，推动广州市廉租房理论研究，同时也希望为广州市廉租房建设与管理提供理论参考，甚至为其他城市的廉租房发展提供可借鉴的材料；另一方面希望能对一些函须解决的问题提出相关完善路径，推动广州市廉租房制度实施进一步完善及改善广州市低收入群体的居住条件。二、主题在住房保障方面，国外采取的措施与我国大不相同，本文通过对文献的梳理，大致的对国外的住房保障情况进行了一定的了解，同时也将关于廉租房在我国范围内实施情况的文献做了一些分类和总结。(一)国外住房保障的研究情况与我国相同的，国外也有保障性的住房，在人民生活最基本的居住方面给予保障。但是国外的保障性住房与我国的是不同的，他们不叫廉租房，也没有经济适用房，他们的保障性住房一般称为公共住房等。本文在收集文献时参考了一些专门研究国外保障性住房的文献，对他们的保障性住房的发展历史、类型、以及保障方式、供应模式、保障标准等有了一定的了解。1.国外保障性住房政策的建设情况宋博通(2002)研究了美国公共住房制度的演变过程，并且介绍了分析了公共住房、补房建设和房租补贴三种保障方式的效用。然后分析我国现在的情况，建议我国的保障性住房政策应当公平与效率并重并且对保障性住房的分布提出了建议。李莉(2009)讲述了美国保障性住房的发展过程，尤其是低收入人群的住房保障情况。文章对美国的几种住房保障形式：公共住房、补房建设和房租补贴进行了深入的分析，讨论了每种保障方式更适合如何利用。葛伶俊(2008)为我们介绍了最早是在发达国家公共住房的建设和完善过程中，形成了实物配租和租金补贴两种保障方式。袁媛、许学强(2007)剖析了国外低收入者住房困难的形成原因和影响因素。俞佳、徐竹晴、贾临宇(2011)研究了日本的公营住宅政策，通过将日本公营住宅和中国的廉租房进行比较，找出中国的的廉租房主要存在政府职能不足及其他方面的弊端，并提出了要强化政府职能推动廉租房发展等对策。熊国平、朱祁连、杨东峰(2009)研究了国际上保障性住房比较先进的地方，例如将资金运作市场化等。在参考国际经演的基础上，又讨论了在怎样的社会经济大环境下，应该怎样设置廉租房的补贴方式。谢宏杰(2008)深入研究了战后欧美各个国家在对低收入人群的住房保障方面实行的措施，对国内低收入者住房保障提出了一些看法，他认为光靠市场的力量是不能够解决低收入者住房保障的问题的，国家必须要给予市场正确的引导和一定的控制。钟键2006)专门对法国的廉租房情况进行了深入的研究，指出法国的廉租房占住房总量的比率很大，人民在住房方面普遍受到较好的保障，同时也指出法国的廉租房是终身制的，没有退出机制，也存在很多弊端。李星、陈斌(2011)从国外廉租房供应的角度进行了共同点和不同点的比较分析，提出国外十分重视市场机制对整个廉租房供给所起到的作用，值得国内借鉴。闰妍(2008提到两个廉租房的创新：1、在美国建设“绿色建筑”，可以得到税收优惠。2、设置援助性住房提供给有特殊需要的人群。光宇(2006)介绍了韩国、新加坡、英国、法国解决低收入人群住房问题的办法，主要都是采取限制收入比较高的人群对房屋的购买和占有，以达到控制市场房价的目的，从而使得低收入者也能住得起房子。Popkin、Susan J、Bruce Katz、Mary K Cunningham、Karen D.Brown、JeremyGustafson,Margery Austin Turner(2004)对己经实施了十年的美国“第六希望”保障性住房公成进行了成果的总结，并分析了仍然存在的政策上的挑战。Carissa Climaco,Gabriella Chiarenza,.Meryl Finkel(2004)更新了2004年低收入住房税收抵免优惠的数据库。Sandra Nolden,Carissa Climaco,.Meryl Finkel(200o)通过使用调查问卷，对1999年的低收入住房服务项目研究，更新了关于低收入住房税收抵免优惠的数据库。2.有关保障性住房资金来源问题的文献Rod Solomon(2006)根据由住房和城市发展部收集的数据，讨论了在美国2006年公共住房的财政融资现状。主要提到了授予或股权投资和债务融资的融资形式，对国内廉租房的融资方面有所启示。jack Stephen(2012)提到上市债券市场可能在2012年可以开始为保障性住房提供筹资，并认为这些新出现融资来源将会渐渐的成为保障性住房资金的首选来源，而现有的从银行的来源将被推到第二的位置。此后还将会考虑使用私募基金和创新基金计划为保障性住房进行融资。Robert Doherty(2008)概述了美国保障性住房的几层资金来源：国家、州和地方的水平以及私人来源。鼓励将各个资金来源结合起来，如低收入住房税收抵免可以结合经适房信托基金的款项，以及美国农业部的农业劳动的住房计划。James E.Wallace(2010)讨论了美国经适房的资金来源差距和目前正在努力解