我国房地产金融的发展现状和创新研究摘要房地产行业作为一种基础行业，在经济发展的过程中有着很大的助力。我们都知道，房地产金融业和房地产业息息相关，但是它们的发展都起步比较晚，体系不完善，而且也没有相应的政策来支持其健康发展，以至于发展过程中出现很多问题。所以本文从三部分入手来写房地产金融，首先是通过对国际房地产金融模式的4种类型进行了解阐述，进而对我国房地产金融现阶段的发展状况进行分析：然后根据现状找出存在的问题，比如法律制度不健全，融资方式少，金融工具少等问题，这都不利于房地产金融的发展：最后联系问题和实际情况给出解决办法，为房地产金融的发展创造一个良好的氛围。关键词：房地产金融：金融体系：房地产政策：创新路径AbstractThe real estate industry as a basic industry,for the development of the economy still has a greatrole in promoting.We all know that real estate finance and real estate are closely related,but theirdevelopment are relatively late start,the system is imperfect,and there is no corresponding policyto support its healthy development,so that the development process of many problems.Therefore,this article from three parts to start to write real estate finance,first of all through the internationalreal estate financial model of the four types of understanding,and then China's real estate financeat this stage of the development of the situation analysis;and then according to the status quo tofind the existing problems,such as The legal system is not perfect,less financing,less financialinstruments and other issues,which are not conducive to the development of real estate finance;Finally,the problem and the actual situation to give a solution for the development of real estatefinance to create a good atmosphere.Keywords:Real estate finance;Financial system;Real estate policy Innovation path目录TOCo"1-3"hzu摘要IAbstractⅡ一、我国房地产金融的发展现状1(一)国外房地产金融体系1(二)我国房地产金融体系2二、当前我国房地产金融的发展存在的问题及原因分析4(二)尚未形成一整套科学的房地产金融制度法规体系5(三)房地产企业融资市场发展有待完善5(四)房地产金融工具创新不够6三、房地产金融健康发展的创新路径6(一)建立健全的房地产金融体系6(二)优化制度环境，建立健全住房金融法规6(三)大力发展房地产融资市场7(四)加快房地产金融工具创新7四、结语7参考文献9谢辞10一、我国房地产金融的发展现状(一)国外房地产金融体系在房地产的发展过程中，一个国家为了选择最适合自己国家房地产发展的金融制度时，会以自己的实际情况为依据。目前现有的房地产金融体系中有四种类型，分别是：证券型、基金型、混合型以及储蓄型[1]。1.证券融资型的房地产金融体系美国的房地产金融制度是最完整的。自房地产行业产生以来，每个国家会用到的房地产金融工具都是从美国传出来的。美国的房地产金融机构借着发展遗留下的历史经验和目前在不断发展的技术方法，使住宅抵押贷款市场在不停的适应现代社会的发展。同时，政府为本国的住房金融体系提供了担保服务，这种行为为政府对住房金融进行干预达到有效调控提供了基础，确保了房地产金融体系健康有序的发展[2]。2.基金主导型的房地产金融体系作为新兴市场经济国家的新加坡，在房地产金融发展方面有自己的独特特色，比如“居者有其屋”计划和中央公积金制度[3)]。这两种措施实际上就是一种全民保险，就是政府为了保护劳动者的福利制定的强制性储蓄。刚开始，这种制度仅仅只针对那些退休工人，维护他们的利益，只为他们提供生活上的保障，但随着社会和经济的不断前进，为了让制度发展跟上社会进步的脚步，这种制度慢慢地被发展为多种功能保障制度，包括了个养老、住房、医疗等各种形式[4。3.混合型的房地产金融体系二战以后，日本的各个方面都受到重创，人民住房一直得不到解决，日本政府为了解决遗留下的住房问题，积极开展并实施各种策略以达到刺激房地产金融市场的目的，便制定一种把政府、民间和个人三个主体结合在一起，让他们共同为建造住宅出力的政策，政府出面吸纳资金，然后把筹集到的这些资金提供给房地产金融机构。这种特殊的金融制度，对日本房地产的发展起到了很大的助力作用[5]4.储蓄型房地产金融体系在德国，为了活跃房地产金融，国家出面制定了一种让银行根据实际情况创建并开展了为建设和购买房屋的专项储蓄业务，这种做法调动了房地产开发商进行建房的积极性，而且极大地促进了房地产生产消费结构的转型。如果要办理建房储蓄的话，国家规定了，只要一个德国公民他有要买房的计划打算，而且年满18岁，那么他就有资格办理建房储蓄这一业务，和有关机构签订合同。这一规定的出现，使得储蓄资金的筹集变得容易很多，这为住宅建设和房地产业的发展提供了强有力的资金保障[6]。结合以上四点，其实这些金融体系还是有一定的相似之处，首先，对于房地产金融发展较快较好的国家来说，在发展房地产金融的过程中，比较重视私人金融机构的发展。在欧美国家的房地产金融市场中，私人银行和国有金融机构共同发展，但后者的存在是为前者提供服务，所以其实他们的存在并没有对私营的房地产金融造成什么影响。其次，房地产金融的发展突飞猛进，其风险管理技术也愈渐成熟。西方国家己经拥有完善的金融体系而且发展出很多经济实力雄厚的金融机构。最后，房地产金融呈现出多元化发展。专业性的和非专业性的机构合作越来越密切，比如一些大银行集团瞄准了房地产业利润空间，纷纷选择进入住宅金融业中，准备在房地产金融中分一杯羹，这都体现了房地产金融的多样化发展。(二)我国房地产金融体系1我国房地产金融配套体系在国外，很注重房地产金融信用工具的发展，它的创新可以扩大金融业务的范围。金融业务范围的扩大，使房地产金融市场的生命鲜活起来。在国外，在发展房地产金融市场的同时也会注重对配套体系的完善，这是一种很科学的发展制度。但在我国，房地产金融的配套体系不足以跟的上金融市场的发展，这种情况加大了发展风险。比如说，我国房地产金融的相关法律法规的建设不健全，没有为房地产金融的发展形成一个良好的法律环境：我国的金融业采取的是分业监管的体制，这样就使得中央没办法对市场进行严格有效的管理：我国没有注重对市场服务体系的开发，使得这部分一直处于真空状态，这些都不利于我国房地产金融的发展。2.我国房地产政策房地产业是我国经济的基础行业，因此国家为了促进房地产金融稳步健康的发展有很多政策，如金融政策、土地政策、住房政策、税收政策[)。我国的房地产金融政策是通过对实施利率和信贷政策来实现的。房价会受到利率变动的影响，通过调整利率水平，会影响到房地产商的开发成本和个人购房的成本，达到国家对房价的宏观控制。同时利率的变动也会影响居民的储蓄愿望，调整市场中流动资金的供需格局。信贷政策则是要对信贷结构不断优化，使信贷资金可以更好的应用到房地产开发中去，具有一定的监督作用，信贷政策在一定程度上对于房地产的供需也会有影响。我国实行的土地政策是通过两种手段对房地产行业进行宏观调控和监督，一是对土地供应量进行限制，即通过改变市场中的土地供需结构来对控制房价。二是政府对土地价格进行操控，土地价格的变化会引起房地产开发的成本变化，这样可以有效遏制房地产商的盲目开发，使其健康发展。住房政策，政府实施的保障性住房，保护了底层收入者的利益，近几年由于投资过热引发的房价上涨，使得很多中低收入者无法承担购房的压力，政府的保障性住房制度解决了这一问题，而且缓解了房地产商的供给压力。在一定程度上促进了社会的公平，有利于形成一个良好的社会环境，为房地产的发展保驾护航。税收政策，是国家进行宏观调控的重要手段，通过征收房产税可以调整供给结构，最终影响房价。在2011年7月21日，备受关注的房产税改革终于在万千民众的期盼中开始进行。上海、重庆两地根据国务院常务会议的精神，开始对个人住房进行征收房产税的改革试点，这意味着我国房产税改革的帷幕正式拉开[⑧]。3.我国房地产融资渠道开发房地产时，可以利用以下途径来作为融资渠道：开发性融资渠道，就是为了确保项目的进行而进行的融资活动，以土地出让权作为质押物向银行提出贷款，引入大规模资金，投入到地产项目中。在西方发达国家，开展信贷业务时，一般都是以抵押贷款为主，信用贷款为辅的。比较而言，在我国进行房地产融资时，则主要依靠向银行申请贷款。消费性融资渠道，其实质就是购房者通过银行贷款或者自有资金缴纳房款，用这些资金来支持建房项目的进行。在我国，进行消费性融资时，主要依靠的还是商业银行，而且也就只有商业银行才可以为个人办理住房贷款。不过住房贷款的种类也不多，无法与国外的相比。在住房公积金方面，我国缴纳住房公积金的人数虽然在增加，但随着房价的不新上涨，即使已经在缴纳住房公积金，也没有能力承担购买房屋的财力负担。而且我国也没有对住房公积金进行严格监管[9]。4.我国房地产风险管理房地产行业已经成为经济发展中的基础行业，但是，发展的不完善造成房地产金融风险管理方面还有很大的缺陷。首先，房地产金融发展过程中，资金供给不够。本身体制存在的缺陷和社会经济的水平状况，使得资金链条出现断裂，房地产发展中的需要资金无法得到满足[10]。除此之外，高收益的吸收资金的工具在我国也是相对缺乏的，银行贷款的品种也是单一的，这些都使得房地产行业所存在的金融风险增大11]。房地产行业本身是利润比较高的行业，但如果在融资方面出现了问题，即在房地产开发的最开始阶段就没有资金的支持，那么也就没有开发房地产项目的必要了。其次，房地产金融相应的体制不完善，我国房地产行业的起步不是那么早，经过近十几年的发展，房地产这个行业不管是从自身发展的规模来看还是从对社会经济发展的促进作用来看都具有很大的进步。虽然如此，房地产金融体制的建设还是没跟上社会进步的