论中国房地产摘要随着市场经济的迅速发展，房地产业己成为发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，对国民经济有着极其重要的拉动作用。随着我国经济的快速发展，房地产投资由于具有相对较高的投资收益水平、易于获得金融机构的支持等优点，将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。但在这个投资过程中，又有投资数额巨大、变现性差等缺点，收益与风险同时存在，对处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。特别全球金融危机爆发以后，全球房地产商均对房地产投资风险给予高度重视。因此研究我国房地产投资风险，科学防范投资风险，对促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。本文通过对20082012年中美四家房地产公司财务实例的数据分析，最终得出中国房地产业应对世界金融危机的措施，这些措施对房地产企业应对波动的经济形势具有一定的参考价值。关键词：房地产：全球金融危机：房地产投资1引言改革开放尤其是住房制度货币化改革以来，我国房地产业如雨后春笋迅猛发展，房地产市场应运而生。房地产业和房地产市场的发展，一方面对促进我国国民经济发展起到了积极地作用，另一方面对于经济动荡时房地产也存在的投资风险也是不容忽视的。2中国房地产形势房地产开发公司是中国房地产的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产公司总数的80%多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产开发公司的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产开发公司的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。2.1我国房地产所有制所有制问题，也就是公司性质问题。尽管国内学者对于国有公司问题的研究如火如茶并日益深化，但却少有人对国有房地产公司问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和公司效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影向更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产公司发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数：随着改革的深入和市场的发展，国有房地产公司的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50%：到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20%多。然而，即使是只占总数的20%，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产公司对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体公司、一部分并不规范的股份制公司一一这些公司在性质上其实与房地产国有公司类似，即产权不清晰，公司与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示一一那么由于所有制问题给中国房地产公司发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。2.2我国房地产规模目前中国房地产开发公司“散、小、差”的特点己是有目共睹。据有关的统计资料显示，全国房地产开发公司平均净资产不足1000万元，具有一级资质的1%多一点，二级资质的不到10%，大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产公司集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小，如上海最大的房地产开发公司一一陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到15亿美元的资本市值。据统计，全国房地产开发公司平均每家年开发量只有1.6万平方米，即使最大的房地产开发公司所占的市场份额也不足0.5%。然而，从理论上讲，房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产开发公司属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型公司等特点，决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看，一般大型房地产开发公司或房企集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额，如香港“五大”地产商，公司资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比，大陆房地产业进入门槛过低、房地产开发公司规模过小等问题亟待改进。2.3我国房地产效益从《中国统计年鉴》中的数据看，与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比，我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈，不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”，可以明显地看出，1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰，表现在行业利润率上是12%左右：而从1994年开始房地产公司经营利润和行业平均利润率都迅速下降，1996年行业平均利润率仅为0.91%，1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”，1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16%：2000年才开始“扭亏”为1.62%。3分析方法介绍3.1财务分析3.1.1财务分析定义财务分析是以会计核算和报表资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它是为企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科。3.1.2财务分析内容财务分析内容包括资金运作分析、财务政策分析、经营管理分析、投融资管理分析及财务分析报告3.2杜邦分析3.2.1杜邦分析定义杜邦分析以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平，具体很鲜明的层次结构，是典型的利用财务指标之间的关系对企业财务进行综合分析的方法。杜邦分析就是利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法。杜邦分析法是一种用来评价公司赢利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效的一种经典方法。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩3.2.2杜邦分析中财务指标的关系杜邦分析法中的几种主要的财务指标关系为：净资产收益率(ROE)=资产净利率（净利润/总资产）×权益乘数（总资产/总权益资本）而：资产净利率（净利润/总资产）销售净利率（净利润/营业总收入）×资产周转率（营业总收入/总资产)即：净资产收益率(ROE)=销售净利率NPM)×资产周转率(AU,资产利用率)×权益乘数